Recours de l'Acheteur pour Vices Cachés : Découvrez les 7 Étapes Essentielles pour faire Valoir vos Droits!

Vous venez tout juste de découvrir un vice caché dans votre maison ou votre véhicule et vous ne savez pas comment réagir? Soyez sans crainte! Au Québec, le Code Civil vous offre automatiquement une protection contre les vices cachés. Il pourrait donc être possible de vous faire indemniser par le vendeur si vous avez acheté un bien qui cache de mauvaises surprises.

 

Sachez que vous pourriez perdre votre droit de recours contre le vendeur si vous ne respectez pas certaines étapes obligatoires avant de commencer les travaux correctifs! Le présent article vous expliquera, étape par étape, ce que vous devez faire pour conserver tous vos droits face au vendeur. Vous ne voulez surtout pas perdre des milliers de dollars en raison d’une formalité juridique.

 

Nous vous recommandons fortement de consulter chacune des étapes pour éviter des mauvaises surprises. Cependant, vous pouvez utiliser les liens ci-dessous si vous voulez passer immédiatement vers une étape précise du processus. Selon la situation, certaines étapes pourraient devoir être complétées dans un ordre différent.

 

Vous voulez immédiatement aviser le vendeur qu'il sera tenu responsable des vices cachés? Envoyez une mise en demeure par avocat pour un prix fixe sans mauvaises surprises!

 

Vous pouvez utiliser les liens ci-dessous pour naviguer rapidement vers la section qui vous intéresse : 1) La définition d'un vice caché : remplissez-vous les conditions? 2) La dénonciation des vices : obligatoire de dénoncer par écrit? 3) L'inspection des vices par le vendeur 4) La négociation et l'entente à l'amiable 5) La mise en demeure au vendeur pour vices cachés 6) Le rapport d'expertise sur la cause et l'ampleur des vices cachés 7) La demande en justice contre le vendeur pour le coût des réparations et les dommages causés

1) Confirmer que le problème rencontre la définition d’un «vice caché »

Il existe de nombreuses croyances populaires – qui sont fausses – quant à la définition d’un vice caché. Avant d’entamer les démarches pour un recours en vices cachés, vous devriez prendre quelques minutes pour vérifier que le problème rencontre vraiment la définition d’un vice caché. Par exemple, il n'est pas nécessaire que le vendeur ait activement « caché » le problème pour donner ouverture à un recours pour vice caché!

 

Quelles sont les conditions obligatoires pour qu’une problématique soit considérée comme un vice caché? De manière simplifiée, toutes les conditions ci-après doivent être remplies :

 

• Le vice était n'était pas apparent : vous ne pouviez pas le détecter lors de votre inspection préachat raisonnable.

• Le vice était inconnu de l’acheteur : le vendeur ne vous a jamais dénoncé la problématique, que ce soit verbalement ou par écrit.

• Le vice existait le jour de la vente : vous ne pouvez pas réclamer un dédommagement au vendeur pour un problème qui n’affectait pas le bien le jour de la vente.

• Le vice affecte réellement la valeur du bien : vous n’auriez jamais accepté de payer un si haut prix – ou vous auriez refusé d’acheter le bien – si vous aviez connu l’existence du vice. Il ne doit pas s'agir d'une problématique minime.

 

Si vous remplissez les conditions ci-dessus, vous avez probablement le fondement nécessaire pour un recours en vices cachés. Cette liste est un résumé de l’article 1726 du Code Civil du Québec qui prévoit la garantie légale de qualité, aussi connue sous le nom de garantie légale contre les vices cachés :

« 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

 

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.»

Sachez qu’il existe des exceptions à la règle générale et que vous ne devriez pas automatiquement abandonner si vous ne remplissez pas toutes les conditions ci-dessus. Par exemple, un vice pourrait objectivement être apparent, mais les mensonges du vendeur pourraient raisonnablement vous avoir induit en erreur. Il serait donc possible de faire valoir vos droits, même si le vice était apparent dans les faits. Un avocat peut vous aider à y voir clair!

2) Envoyer un avis de dénonciation écrit au vendeur (obligatoire!)

Il est obligatoire d’envoyer un avis de dénonciation au vendeur avant de faire quoi que ce soit : autrement, vous pourriez perdre tous vos droits contre le vendeur! Un avis de dénonciation sert notamment à informer le vendeur de la découverte du vice afin de lui permettre de venir constater la situation par lui-même. Le vendeur aura également le droit de faire inspecter le bien par un expert afin de déterminer la cause du vice et les coûts prévus pour les réparations.

L’obligation d’envoyer un avis de dénonciation découle de l’article 1739 du Code civil du Québec :

« 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

 

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. »

 

Beaucoup de personnes ignorent que la dénonciation du vice doit obligatoirement être faite par écrit : la dénonciation verbale n’est pas suffisante. Même si vous avez déjà appelé votre vendeur par téléphone et que vous lui avez expliqué en détail la situation, vous devrez lui envoyer un avis de dénonciation par écrit. Il existe certaines exceptions qui permettent que la dénonciation soit faite autrement que par écrit, mais vous pourriez avoir des difficultés de preuve plus loin dans le processus.

 

De plus, nous vous suggérons de dénoncer l’existence du vice le plus rapidement possible. La loi prévoit uniquement que l’existence du vice doit être dénoncée au vendeur dans un délai « raisonnable ». Lorsque placé devant une notion aussi ambiguë, ne prenez aucune chance. En effet, votre recours pour vice caché pourrait être rejeté si un juge est d’avis que vous n’avez pas dénoncé le vice assez rapidement.

 

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3) Permettre au vendeur d’inspecter le bien

Vous devez permettre au vendeur d’inspecter le bien vendu, que ce soit par lui-même ou par son expert, si le vendeur indique vouloir le faire. Le vendeur vous fera habituellement part de ses intentions assez rapidement après la réception de l'avis de dénonciation.

 

Dans le cas d’un vice caché affectant un immeuble, il faudra permettre au vendeur d’accéder à votre propriété. Ne soyez pas surpris si le vendeur se présente avec un inspecteur en bâtiment ou un expert quelconque : le vendeur est en droit de procéder à une analyse complète du vice. En effet, il doit être en mesure de déterminer ce qui a causé les problématiques afin de vérifier si sa responsabilité en engagée à titre de vendeur.

 

Lorsque le vice affecte un véhicule automobile, celui-ci devra habituellement être déplacé vers un garage afin qu’une inspection du véhicule soit complétée par un mécanicien. Il faudra donc collaborer avec la partie adverse afin que le véhicule soit confié au mécanicien de son choix. Nous vous suggérons de consulter notre article complet sur les vices cachés affectant les véhicules d'occasion, notre article sur les garanties pour un véhicule neuf, ainsi que notre article sur les différentes garanties légales applicables aux véhicules usagés.

4) Tenter de négocier une solution à l’amiable avec le vendeur

Dans un monde idéal, le vendeur reconnaîtra sa responsabilité et vous offrira de payer pour tous les coûts des réparations. Selon notre expérience, ceci arrive très rarement! Plusieurs raisons expliquent le refus initial d’assumer les coûts dont le vendeur est responsable, notamment le manque de connaissances juridiques, l’absence de liquidités ou la simple volonté de maximiser son profit.

 

En réalité, le vendeur est habituellement prêt à trouver un terrain d’entente raisonnable en fonction des facteurs suivants :

 

• La force de votre dossier pour vices cachés d'un point de vue juridique.

• L’ampleur et les coûts des travaux correctifs.

• Le temps écoulé depuis la vente.

• La crédibilité de votre menace d’intenter des procédures judiciaires.

• Le coût anticipé des procédures judiciaires advenant un litige.

• Les ressources financières du vendeur.

 

Dans tous les cas, vous serez mieux placés pour négocier si vous avez plusieurs soumissions qui établissent le coût des réparations. Avec trois soumissions qui établissent des prix similaires, le vendeur aura moins tendance à remettre en question les montants mis de l'avant. De plus, vous ferez la preuve de votre volonté de corriger le vice au moindre coût possible.

 

N’oubliez pas que les négociations sont possibles à toutes les étapes d’un litige. Ce n’est pas parce qu’une entente fut impossible à ce stade-ci que vous ne pourrez pas tenter de régler le dossier à l’amiable plus tard. Advenant l’échec des négociations suite à l'avis de dénonciation, il faudra augmenter la pression en envoyant une lettre de mise en demeure formelle.

5) Envoyer une lettre de mise en demeure au vendeur

Les négociations n’avancent pas ou le vendeur n’a pas fait suite à l’avis de dénonciation? La prochaine étape sera la transmission d’une mise en demeure. Celle-ci pourra être préparée par vous-même si vous désirez limiter les coûts le plus possible, mais il est recommandé de faire rédiger la mise en demeure par un avocat afin de conserver tous vos droits.

 

La lettre de mise en demeure sert à réclamer formellement le paiement des coûts associés aux travaux correctifs ou l'exécution de ces travaux aux frais du vendeur, sous menace du dépôt de procédures judiciaires. Contrairement à l'avis de dénonciation qui est habituellement envoyé dès la découverte du vice, la mise en demeure permet d'offrir une dernière chance au vendeur de corriger le tout à ses frais. À ce stade-ci, vous avez probablement en votre possession différentes soumissions qui vous permettent d'établir les coûts des travaux correctifs anticipés.

 

Dans le cas d'un vice caché majeur, vous pouvez plutôt choisir de demander l'annulation de la vente. En effet, l'annulation de la vente est une des solutions prévues par la loi lorsque vous découvrez un vice caché. Or celui-ci devra être un vice majeur, par exemple si le coût des réparations requises dépasse la valeur du bien.

 

Votre mise en demeure devra comprendre un délai maximal pour que les travaux soient exécutés ou que le paiement soit effectué. La loi prévoit qu'un délai "raisonnable" doit être accordé au vendeur dans la mise en demeure avant qu'une demande en justice ne soit déposée. Ce délai varie selon la situation, mais un délai de 10 jours est assez commun.

 

Il est primordial de ne pas faire exécuter les travaux correctifs avant d'avoir envoyé une lettre de mise en demeure en bonne et due forme. Autrement, vous risquez de perdre vos droits de recours. Il existe certaines exceptions à cette règle, mais la règle générale est à l'effet que la mise en demeure est obligatoire.

6) Faire préparer un rapport d’expertise sur le vice caché

La mise en demeure a échoué et aucune entente ne semble possible? Il est recommandé de faire préparer un rapport d’expertise formel pour établir clairement la cause du vice caché, l’ampleur de celui-ci, son âge, et les correctifs qui seront requis.

 

Notez que le rapport d'expertise peut être préparé plus tôt dans le processus, par exemple dès la découverte du vice caché, afin de pouvoir mieux négocier avec le vendeur.

 

Le rapport d’expertise sera un élément de preuve essentiel lors du procès. En effet, le juge n’a habituellement pas des connaissances poussées en maçonnerie, fondations, drainage ou mécanique automobile. Le rapport d’expertise permettra donc au juge de comprendre la source réelle de la problématique pour déterminer si ceci constitue un vice caché au sens de la loi.

 

Et qui peut préparer un rapport d’expertise? Pour que le rapport soit jugé crédible, il devra être préparé par un expert légitime dans le domaine. Ce sera à la Cour de déterminer si votre expert est réellement un expert : vous devrez donc vous assurer que celui-ci a beaucoup d’expérience dans le domaine. De plus, assurez-vous que le rapport soit rédigé de manière professionnelle et que l’expert explique clairement son raisonnement.

 

Vous vous demandez peut-être combien coûte un rapport d’expertise? Le coût d’un rapport d’expertise dépend largement du domaine d'expertise. En temps normal, un rapport détaillé sur l'état des fondations de votre maison par un ingénieur sera plus dispendieux qu’un rapport sur le moteur de votre véhicule par votre mécanicien. Selon le coût des dommages causés par le vice caché, il est parfois suffisant de demander un rapport sommaire afin de limiter les frais.

7) Déposer une demande en justice

Malgré la mise en demeure, le vendeur refuse de payer pour la réparation du vice caché? Il est maintenant temps de déposer une demande en justice contre le vendeur pour obtenir un remboursement des sommes dépensées.

 

Si les réparations ont coûté environ 15 000,00 $ ou moins, vous devriez envisager sérieusement le dépôt d’une demande devant la Cour des Petites Créances. Ceci vous permet de faire valoir vos droits à faible coût grâce au processus simplifié pour de tels dossiers. Même si vos réparations ont coûté plus de 15 000,00 $, vous pouvez accepter de réduire la réclamation à 15 000,00 $ afin d’avoir accès à la division des petites créances. Obtenez une demande en justice aux petites créances rédigée par un avocat pour un prix fixe, aucune mauvaise surprise!

 

Par contre, si les vices ont nécessité des dizaines de milliers de dollars en réparations, vous devrez déposer une demande en justice devant la Cour du Québec ou la Cour supérieure. Le processus devant ces instances étant beaucoup plus compliqué que devant la division des petites créances, il est fortement suggéré d’engager un avocat pour gérer ces procédures judiciaires.

 

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Avis : Les informations contenues sur le présent site web sont d’ordre général et ne devraient pas être interprétées comme des conseils juridiques. Nous ne pouvons garantir l’exactitude des informations mises à votre disposition et nous vous invitons à communiquer avec un avocat pour obtenir des conseils sur votre situation particulière.