Non-Respect de la Promesse d’Achat : Quels sont vos Droits et Recours?

Certains pensent qu’il n’y aura aucune conséquence s’ils ne respectent pas une promesse d’achat. Ces personnes signent une promesse d’achat en pensant qu’il est possible de changer d’idée, par exemple si elles ne veulent plus acheter ou vendre la maison.

 

Il s’agit d’une grosse erreur! Comme nous le verrons dans le présent article, la signature d’une promesse d’achat crée des obligations juridiques importantes. Le non-respect de la promesse d’achat expose le contrevenant à des recours judiciaires, notamment un recours en dommages-intérêts ou en passation de titres.

 

Votre acheteur ou vendeur refuse de respecter la promesse d’achat? Envoyez immédiatement une mise en demeure par avocat pour préserver vos droits!

 

Vous pouvez naviguer rapidement vers les sections qui vous intéressent en utilisant les liens ci-dessous (nous vous recommandons de lire l'article en entier!) :

1) Qu'est-ce qu'une « promesse d'achat »? 2) Est-il obligatoire de respecter une promesse d'achat? 3) Comment annuler une promesse d'achat? 4) Envoyer une mise en demeure pour non-respect de promesse d'achat 5) Quels sont les recours en cas de non-respect de promesse d'achat?     Recours en passation de titres (forcer la vente ou l'achat)     Recours en dommmages-intérêts

1) Qu’est-ce qu’une promesse d’achat?

En matière immobilière, une promesse d’achat est un contrat dans lequel les parties s’engagent à conclure un acte de vente chez le notaire. Il s’agit d’un réel contrat qui crée des obligations pour tous. La promesse de vente permet de rapidement concrétiser l’entente, et ce, sans devoir immédiatement se précipiter chez le notaire.

 

La promesse de vente devra contenir tous les éléments essentiels pour la signature de l’éventuel contrat de vente chez le notaire, notamment :

 

• Le prix de vente

• La désignation et la description de l’immeuble

• Les délais pour signer l’acte de vente

• Les accessoires inclus dans la vente

• Etc.

 

Note importante : le formulaire de « promesse d’achat » est normalement utilisé pour formuler une « offre d’achat ». Le formulaire de « promesse d’achat » est donc seulement une « offre d’achat » tant qu’elle n’est pas acceptée par l’autre partie. Une fois que l’autre partie a accepté l’offre, un réel contrat de promesse d’achat est créé. Il est normal d'être confus!

2) Faut-il respecter une promesse d’achat?

Oui : une promesse d’achat est un contrat qui doit être respecté par toutes les parties. Tant le vendeur que l’acheteur doivent respecter les obligations prévues par La promesse d’achat. Même si ce n’est pas l’acte de vente signé chez le notaire, il s’agit d’un contrat autant valide.

 

Il n’est donc pas possible de modifier les termes de la promesse d’achat, par exemple le prix de vente, sans l’accord de l’autre partie. Il n’est pas non plus permis d’annuler la promesse d’achat sans raison valide.

 

Cependant, les promesses d’achat prévoient souvent des conditions et des portes de sortie. Il faut lire attentivement la promesse d’achat pour déterminer les obligations qui s’imposent à chaque partie. Nous verrons certaines conditions communes à la prochaine section.

 

Vous avez besoin d’aide pour bien comprendre votre promesse d’achat? Une consultation téléphonique avec un avocat pourra vous éclairer!

3) Comment annuler une promesse d’achat?

Une promesse d’achat peut seulement être annulée si vous respectez les conditions prévues dans la promesse d’achat. Lisez attentivement votre promesse d’achat : celle-ci prévoit des mécanismes qui pourraient permettre l’annulation du contrat.

 

Voici les deux conditions qui permettent normalement d’annuler une promesse d’achat :

 

• La promesse d’achat est conditionnelle à l’obtention du financement : si l’acheteur n’est pas en mesure d’obtenir son financement, malgré ses démarches de bonne foi, la promesse d’achat peut être annulée.

 

• La promesse d’achat est conditionnelle à une inspection satisfaisante : si l’inspection préachat révèle des problématiques qui étaient inconnues, l’acheteur peut souvent faire annuler la promesse d’achat

 

Attention : ce n’est pas parce qu’une partie invoque le non-respect d’une condition que vous devez automatiquement accepter d’annuler la promesse d’achat! Par exemple, l’acheteur pourrait n’avoir fait aucune démarche pour obtenir du financement ou l’inspecteur pourrait n’avoir rien découvert d’anormal lors de l’inspection préachat. Dans ces circonstances, vous pouvez refuser l’annulation.

4) La mise en demeure pour non-respect de promesse d’achat

Lorsqu’une promesse d’achat n’est pas respectée, la première chose à faire sera d’envoyer une lettre de mise en demeure. Ceci vous permettra de conserver tous vos droits pour le futur : la mise en demeure est habituellement obligatoire pour de telles situations. Il faut également que cette mise en demeure soit envoyée le plus vite possible.

 

Dans la lettre de mise en demeure, vous pourrez exiger que l’autre partie respecte les obligations prévues par la promesse d’achat. Par exemple, que l’autre partie se présente chez le notaire pour signer l’acte de vente comme convenu. Une mise en demeure est toujours assortie de menaces de procédures judiciaires si elle n’est pas respectée.

 

Votre acheteur ou vendeur sera donc averti qu’il s’expose à des poursuites judiciaires s’il refuse d’honorer la promesse d’achat. Dans bien des cas, ceci permet de régler la situation. Il arrive cependant que l’autre partie s’entête à violer l’entente. Si tel est le cas, vous devrez déposer une demande en justice. La prochaine section vous expliquera vos deux recours disponibles.

 

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5) Quels sont les recours en cas de non-respect de la promesse d’achat?

Le vendeur décide qu’il ne veut plus vous vendre sa maison?

 

L’acheteur change d’idée et vous annonce qu’il ne passera pas chez le notaire pour signer l’acte de vente?

 

Dans tous les cas, vous avez deux options : le recours en passation de titres ou le recours en dommages-intérêts. Vous trouverez ci-après la description des deux recours et leurs avantages respectifs.

Option #1 : Recours en passation de titres

À première vue, on pourrait penser que le recours en passation de titres est la meilleure solution. Le but d'un tel recours est d'obtenir un jugement pour forcer la partie adverse à respecter la promesse d'achat.

 

Vous pouvez donc forcer la partie adverse à vendre l'immeuble visé par la promesse d'achat. Vous obtiendrez donc le résultat désiré à l'issue des procédures. Ceci suppose bien sûr que la partie adverse n'avait pas de raison légitime pour se retirer de la promesse d'achat!

 

Quelques conditions doivent généralement être respectées pour un recours en passation de titres, notamment :

 

• La promesse d'achat est validement conclue et exécutoire

• Une mise en demeure a été envoyée exigeant le respect de la promesse d'achat et la signature de l'acte de vente

• Un acte de vente conforme à la promesse d'achat signé par le demandeur est présenté au soutien de la demande

• Pour un acheteur floué : la consignation du prix de vente pour prouver la capacité de payer

• Pour un vendeur floué : un titre de propriétaire clair (sans hypothèque) et que l'argent de l'acheteur soit déjà en fidéicommis chez le notaire

• La demande est déposée dans un délai raisonnable

 

Le problème avec la demande en passation de titre? Le coût et les délais associés aux procédures judiciaires! Vous aurez besoin d'investir des sommes importantes en honoraires d'avocat (qui ne pourront pas être récupérées) et vous devrez attendre des mois pour passer devant un juge.

 

Pour un acheteur, le recours en passation de titre fait du sens s'il s'agit de votre maison de rêve. Vous êtes alors prêts à investir les sommes requises pour acquérir une propriété unique qui ne pourra pas être trouvée ailleurs.

 

Si vous êtes un vendeur, vous avez toujours l'option de vendre la maison à un autre acheteur. Il est plus simple de vendre notre maison au meilleur prix possible à un autre acheteur et poursuivre la partie fautive pour la perte de profit ou les dommages causés. Il s'agit du recours le plus réaliste pour un vendeur floué. La prochaine section traitera du recours en dommages-intérêts.

 

De plus, les conditions pour un recours en passation de titres sont très difficiles à remplir pour un vendeur qui cherche à forcer la vente de sa maison. Si l'acheteur n'a pas déjà remis le prix de vente au notaire, une des conditions ne sera pas rencontrée. Or, dans la majorité des cas, un acheteur se retire de la promesse d'achat avant d'avoir remis le prix de vente au notaire.

Option #2 : Recours en dommages-intérêts

Le recours en dommages-intérêts est souvent le recours le plus stratégique. En gros, vous pouvez réclamer une indemnisation à la partie adverse pour tous les dommages causés par son non-respect de la promesse d'achat.

 

Pour un vendeur, choisir ce recours vous permet de vendre votre immeuble à un autre acheteur, et ce, sans devoir attendre l'issue d'un procès. Pour un acheteur, ceci vous permet de trouver une autre résidence et d'acheter celle-ci.

 

Voici quelques exemples de dommages qui peuvent être réclamés :

 

• Différence entre le prix de la promesse d'achat non-respectée et le prix de vente de l'immeuble à un tiers (perte de profit)

• Frais d'électricité entre la date prévue de la signature de l'acte de vente et la date réelle de la vente à un tiers

• Frais d'assurance entre la date prévue de la signature de l'acte de vente et la date réelle de la vente à un tiers

• Taxes municipales et taxes scolaires entre la date prévue de la signature de l'acte de vente et la date réelle de la vente à un tiers

• Indemnisation pour troubles, stress et inconvénients

• Etc.

 

Pour conserver tous vos droits, vous devez impérativement envoyer une lettre de mise en demeure à la partie adverse avant de vendre l'immeuble à un tiers. Dans la mise en demeure, vous aviserez notamment la partie adverse qu'elle sera tenue responsable de tous les dommages causés si elle ne signe pas l'acte de vente comme prévu. Il est recommandé de faire rédiger la mise en demeure par avocat pour s'assurer de ne rien oublier.

 

Par la suite, vous pourrez déposer une demande en justice contre la partie adverse. Pour toute réclamation de 15 000 $ ou moins, vous pourrez déposer votre demande devant la division des petites créances. Il s'agit du moyen le plus abordable de faire valoir vos droits. Nous pouvons bien sûr vous aider à rédiger votre demande.

 

Pour un montant supérieur à 15 000 $, vous devriez vous faire représenter par un avocat dans vos démarches. Les démarches judiciaires en Cour du Québec (chambre civile) et en Cour supérieure sont beaucoup plus complexes. L'aide d'un avocat est habituellement nécessaire.

 

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Avis : Les informations contenues sur le présent site web sont d’ordre général et ne devraient pas être interprétées comme des conseils juridiques. Nous ne pouvons garantir l’exactitude des informations mises à votre disposition et nous vous invitons à communiquer avec un avocat pour obtenir des conseils sur votre situation particulière.